Nachfrage bleibt hoch, Angebot bleibt knapp
Berlin wächst weiter, wenn auch gedämpfter als in den außergewöhnlichen Vorjahren, und genau diese Stabilität auf hohem Niveau hält den Druck am Wohnungsmarkt aufrecht. Ende 2024 lebten laut Amt für Statistik 3.897.145 Menschen in der Stadt, der Wanderungssaldo blieb mit plus 27.107 Personen positiv, wobei das Zugewandertenprofil breit gefächert ist und von Studierenden über Fachkräfte bis zu Familien reicht. Die damit verbundene Binnenmobilität ist gering, da freie Wohnungen rasch absorbiert werden, was sich auch in den praktisch durchgängig niedrigen Leerständen spiegelt. Im Bestand der großen Wohnungsunternehmen lag der Leerstand Ende 2024 bei lediglich 1,6 Prozent, die Bestände sind nahezu vollständig vermietet. Diese Konstellation aus Bevölkerungszuwachs, enger Angebotslage und moderater, aber stetiger Zuwanderung prägt alle Marktsegmente und setzt den Preisrahmen für Neuvertragsmieten und Kaufentscheidungen. (statistik-berlin-brandenburg.de, BBU.de)
Mieten zwischen Vergleichsmiete und Marktpreis
Neuvertragsmieten steigen deutlich, Bestandsmieten bleiben moderat
Die Preisschere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten ist in Berlin weiter aufgegangen. Während die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel als Referenzrahmen dient, bewegen sich Neuabschlüsse spürbar darüber. Für 2024 weist der Wohnmarktreport von CBRE und Berlin Hyp einen Anstieg der Angebotsmieten um rund zwölf Prozent aus, der berlinweite Durchschnitt der Neuvertragsangebote lag bei 15,79 Euro je Quadratmeter. In den innenstadtnahen Lagen wurden Angebotsmieten mehrheitlich mit 20 Euro je Quadratmeter und mehr registriert. Zugleich liegt das durchschnittliche Bestandsniveau in privat und institutionell vermieteten Wohnungen weiterhin unter neun Euro je Quadratmeter, bei den landeseigenen Gesellschaften sogar unter 7,50 Euro je Quadratmeter. Diese Spreizung erklärt die geringe Umzugsbereitschaft vieler Haushalte und erschwert Marktzutritte für Zuziehende. (cbre.de, Berlin.de)
Kaufmarkt in der Bodenbildung
Preise stabilisieren sich, Nachfrage verlagert sich auf selektive Lagen
Am Kaufmarkt hat die Anpassungsphase auf das höhere Zinsniveau zu einer Bodenbildung geführt. 2024 sanken die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Mittel leicht auf 5.696 Euro je Quadratmeter, Mehrfamilienhäuser gaben um etwa 4,4 Prozent auf 3.041 Euro je Quadratmeter nach. Der Markt differenziert stark: Gut geschnittene Einheiten in etablierten Quartieren bleiben gesucht, während überdimensionierte Neubaugrundrisse im mittleren Preissegment schwerer absetzbar sind. Institutionelle Investoren kehren schrittweise in Core- und Core-plus-Bestände zurück, die Transaktionsvolumina normalisieren sich jedoch nur graduell. Für Eigennutzer ist Finanzierungssicherheit wieder die zentrale Kaufvoraussetzung, für Kapitalanleger überwiegt die Perspektive auf Mietwachstum bei knappem Angebot. Die Gesamttendenz spricht für eine Seitwärtsbewegung mit selektiven Aufwärtseffekten in gefragten Mikrolagen. (cbre.de)
Neubau, Fertigstellungen und die Geografie des Angebots
Fertigstellungen gehen zurück, Projekte rücken an den Stadtrand
Der entscheidende Engpass bleibt der Neubau. 2024 wurden in Berlin 15.362 Wohnungen fertiggestellt, das waren 3,8 Prozent weniger als im Vorjahr. Besonders deutlich brach die Zahl der Wohneinheiten in bestehenden Gebäuden ein, was die Bedeutung von Dachausbauten und Umnutzungen als kurzfristige Entlastungshebel relativiert. In der Pipeline zählten die Analysten 2024 insgesamt 215 konkrete Mietwohnungsbauvorhaben mit rund 43.530 Wohnungen, allerdings liegt der Schwerpunkt zunehmend außerhalb des S-Bahn-Rings. Nur knapp 15 Prozent der großen Vorhaben befinden sich innerhalb des Rings, was auf die knappen Flächen und hohe Grundstückskosten in zentralen Lagen verweist. Der Blick ins Umland zeigt parallel eine angespannte Dynamik: Auch im Land Brandenburg gingen 2024 die Fertigstellungen zurück, was die Entlastungsfunktion des Speckgürtels begrenzt. (statistik-berlin-brandenburg.de, cbre.de)
Klientel und Nachfrageprofile
Zuziehende, Haushaltsgründungen und institutionelle Nachfrage
Die Mietnachfrage speist sich aus einem breiten Spektrum: junge Erwerbstätige in Dienstleistung, Verwaltung und Kreativwirtschaft, Studierende, internationale Fachkräfte sowie Haushalte, die innerhalb der Stadt umziehen möchten. Für viele dieser Gruppen sind Neuvertragsmieten das maßgebliche Preisniveau, was die Eintrittshürde erhöht. In den unteren Marktsegmenten stiegen die Angebotsmieten 2024 nochmals deutlich, wodurch haushaltsnahe Budgets stärker belastet werden. Im oberen Segment kam es dagegen zu leichten Rücknahmen, dennoch bleibt die Distanz zwischen den Segmenten beträchtlich. Auf der Anbieterseite sichern langfristig vermietete Bestände stabile Cashflows, während im Transaktionsmarkt Core-Produkte wieder mehr Aufmerksamkeit erhalten. Für Projektentwickler verlagert sich die Kalkulation auf Randlagen mit erschwinglicheren Grundstücken und standardisierten Baukonzepten, um Förderkulissen und Zielgruppenmix zu bedienen. (cbre.de)
Lagen, Quartiere und Verschiebungen im Stadtgefüge
Innenstadtnähe bleibt teuer, Speckgürtel gewinnt an Bedeutung
Die innere Stadt bleibt die preisstärkste Arena, was die 20-Euro-Marke bei Angebotsmieten in vielen Teilräumen bestätigt. Gleichzeitig verschieben sich Neubauschwerpunkte und Suchbewegungen spürbar in die Außenbezirke und in das Berliner Umland. Das hängt mit Flächenknappheit, Baukosten und der besseren Realisierbarkeit größerer Vorhaben am Stadtrand zusammen. Suchende reagieren darauf mit erweiterten Radien, die Nachfrage drückt vermehrt auf das Angebot jenseits des Rings. Daten aus deutschlandweiten Angebotsanalysen zeigen, dass Wohnraummangel die Suchbewegung in ländlichere Räume verstärkt, was in der Hauptstadtregion an den Rändern besonders sichtbar ist. Diese Tendenz wird durch rückläufige Fertigstellungen im Brandenburger Umland jedoch gebremst, sodass der Verdrängungsdruck in Berlin hoch bleibt. (Berlin.de, ImmoScout24, statistik-berlin-brandenburg.de)
Was Marktteilnehmer jetzt beachten
Finanzierung, Förderkulissen und Produktpassung
Für Käuferinnen und Käufer zählt die solide Finanzierung mit realistischen Tilgungsraten, da die Preisanpassung im Durchschnitt weitgehend erfolgt ist und sich der Markt selektiv stabilisiert. Anbieter und Eigentümer sollten die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten im Blick behalten, denn sie beeinflusst Fluktuation, Mieterwechsel und Cap-Rate-Überlegungen gleichermaßen. Für Entwickler sind förderfähige Typologien, kompakte Grundrisse und Vorhaben außerhalb der engsten Innenstadt die Stellhebel, die in der aktuellen Kostensituation funktionieren. Politische Instrumente wie Mietspiegel und Belegungsbindungen setzen den Rahmen, im operativen Alltag entscheidet jedoch die schnelle und verlässliche Realisierung. Ob die Pipeline in relevante Fertigstellungen umschlägt und die Binnenwanderung wieder an Fahrt gewinnt, wird über die Entspannung am Markt mehr sagen als einzelne Quartalsdaten. (cbre.de)
Quellenhinweise: CBRE Berlin Hyp Wohnmarktreport 2025, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, BBU Jahresstatistik, ergänzende Marktupdates. (cbre.de, Berlin.de, statistik-berlin-brandenburg.de, BBU.de, ImmoScout24)
